2026년 2월 12일, 재정경제부는 국토교통부·금융위원회와 합동 브리핑을 열고 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일 종료한다고 최종 발표했습니다. 2022년 5월 윤석열 정부에서 시작된 한시적 유예 조치가 매년 1년씩 연장되어 왔지만, 이재명 정부 출범 이후 “더 이상의 연장은 없다”는 기조가 확정되면서 4년 만에 중과세가 부활하게 된 것입니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 10일 국무회의에서 이재명 대통령에게 “아마는 없다. 다주택자 양도세 중과 유예는 이번에 확실하게 종료된다”고 보고한 바 있으며, 이재명 대통령 역시 지난 1월 23일 신년 기자회견에서 “양도세 중과 유예 연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 못을 박은 바 있습니다.
이 글에서는 이번 발표의 구체적인 내용과 변경되는 세율, 지역별 유예 기간, 시장에 미칠 영향, 그리고 다주택자가 취할 수 있는 절세 전략까지 빠짐없이 분석합니다.
양도세 중과란 무엇인가
양도소득세 중과는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분할 때 기본세율에 추가 세율을 부과하는 제도입니다. 2018년 4월 문재인 정부 시절 투기 억제를 목적으로 도입되었으며, 이후 부동산 시장의 상황에 따라 유예와 재개를 반복해왔습니다.
양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%의 누진세율이 적용됩니다. 여기에 중과가 적용되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세까지 포함하면 실효세율은 최대 **82.5%**까지 치솟을 수 있습니다.
단순히 세율만 오르는 것이 아닙니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 전면 배제됩니다. 일반적으로 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있고, 1가구 1주택자가 10년 이상 보유·2년 이상 실거주하면 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 중과 적용 시 이 혜택이 통째로 사라지므로, 동일한 양도차익이라도 세금이 2~3배 이상 늘어나는 결과를 초래합니다.
4년간의 유예, 그리고 종료까지의 타임라인
다주택 양도세 중과의 유예와 재개 과정을 정리하면 다음과 같습니다.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2018년 4월 | 문재인 정부, 다주택자 양도세 중과 제도 도입 (2주택 +10%p → 이후 +20%p로 강화) |
| 2022년 5월 10일 | 윤석열 정부, 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 유예 시작 |
| 2023년 5월 | 1차 연장 (경제정책방향에 포함) |
| 2024년 5월 | 2차 연장 |
| 2025년 5월 | 3차 연장 (일몰 기한 2026년 5월 9일로 설정) |
| 2025년 10월 15일 | 이재명 정부, 서울 전역 + 경기 12곳 조정대상지역 신규 지정 (10·15 대책) |
| 2026년 1월 4일 | 한국경제 단독 보도: ‘2026년 경제성장전략’에서 유예 연장 삭제 확인 |
| 2026년 1월 23일 | 이재명 대통령, 신년 기자회견에서 “유예 연장 전혀 고려 안 해” 선언 |
| 2026년 2월 12일 | 재경부·국토부·금융위 합동 브리핑, 5월 9일 유예 종료 최종 확정 |
| 2026년 5월 10일~ | 중과세율 전면 재적용 |
핵심은 윤석열 정부에서 매년 경제정책방향 발표 때마다 1년씩 연장해왔던 유예 조치가, 이재명 정부의 ‘2026년 경제성장전략’에서 빠지면서 자연스럽게 종료 수순에 들어갔다는 점입니다.
이번 발표의 핵심 내용
1. 지역별 차등 유예 기간
정부는 중과세 재개의 충격을 완화하기 위해, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 건에 한해 지역별로 잔금 유예 기간을 부여했습니다.
| 지역 구분 | 해당 지역 | 계약 기한 | 잔금·등기 완료 기한 |
|---|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 | 서울 강남구·서초구·송파구, 용산구 | 2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 신규 조정대상지역 (10·15 대책) | 서울 나머지 21개 자치구, 경기 12개 지역 | 2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 6개월 이내 |
| 토지거래허가구역 | 해당 구역 전체 | 2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 6개월 이내 (11월 9일까지) |
기존 강남 3구·용산은 이미 오랜 기간 조정대상지역으로 지정되어 있어 시장 참여자들이 충분히 대비했다는 판단 하에 4개월의 비교적 짧은 유예를 부여한 반면, 2025년 10월 신규 지정된 지역은 준비 기간이 부족했다는 점을 감안하여 6개월로 넉넉하게 설정한 것입니다.
2. 임차인 보호 보완책
세입자가 거주 중인 다주택자 매물에 대해서도 보완책이 마련되었습니다.
정책 발표일인 2026년 2월 12일까지 체결된 임대차 계약이 있는 경우, 매수인(무주택자에 한함)의 토지거래허가제도상 실거주 의무는 2028년 2월 11일까지 유예됩니다. 이에 따라 기존 임차인은 잔여 계약기간 동안 거주를 보장받으며, 다주택자는 세입자가 있는 상태에서도 매물을 처분할 수 있는 퇴로가 생겼습니다.
구윤철 부총리는 “임차인이 임대하는 기간은 실거주 의무를 유예하되, 이 기간이 끝나면 반드시 실거주해야 한다”고 명확히 했습니다.
3. 시행령 개정 일정
정부는 ‘소득세법 시행령’과 ‘부동산거래신고법 시행령’을 개정하여 2월 13일부터 입법예고에 들어가며, 이달 중 공포·시행할 예정입니다. 시행령 개정이므로 국회 의결 없이 정부 자체적으로 진행 가능합니다.
중과 재개 후 세금은 얼마나 달라지나
구체적인 세율 변화를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 유예 기간 (현재) | 중과 재개 후 (5월 10일~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 (2주택) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p (26~65%) |
| 적용 세율 (3주택 이상) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p (36~75%) |
| 지방소득세 포함 최고세율 | 49.5% | 82.5% |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 전면 배제 |
시뮬레이션: 10억 양도차익 2주택자의 경우
| 항목 | 유예 기간 매도 | 중과 재개 후 매도 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 (10년 보유, 30%) | -3억 원 | 0원 (배제) |
| 과세표준 | 7억 원 | 10억 원 |
| 적용세율 | 42% (기본) | 62% (기본 42% + 중과 20%p) |
| 산출세액 (개략) | 약 2.5억 원 | 약 5.8억 원 |
| 차이 | 약 3.3억 원 추가 부담 |
단 하루 차이로 세금이 3억 원 이상 달라질 수 있다는 뜻입니다. 3주택 이상이라면 그 차이는 더욱 벌어집니다.
조정대상지역은 어디인가
현재 조정대상지역은 2025년 10·15 부동산 대책으로 대폭 확대된 상태입니다.
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 기존 유지 (4곳) | 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 |
| 신규 지정 – 서울 (21곳) | 종로·중·동대문·성동·광진·동작·관악·서대문·마포·영등포·강서·구로·금천·양천·강동·성북·노원·도봉·은평·중랑·강북구 |
| 신규 지정 – 경기 (12곳) | 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 |
서울 25개 자치구 전체와 경기도 주요 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있으므로, 수도권 다주택자라면 사실상 대부분 중과 대상에 해당합니다. 반면 이 지역 밖의 주택(지방 등)은 중과가 적용되지 않고 기본세율만 부과됩니다.
부동산 시장에 미칠 영향: 세 가지 시나리오
시나리오 1: 급매물 집중 출회 (4~5월)
가장 직접적인 영향은 5월 9일 데드라인을 앞둔 급매물 증가입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2월 7일 기준 서울 아파트 매물은 6만 141건으로 열흘 만에 7.1% 급증했습니다. 세무사 사무실과 은행 VIP 상담 부서에는 다주택자들의 방문 상담이 줄을 잇고 있는 상황입니다.
머니투데이에 따르면 강남권과 한강변 주요 단지를 중심으로 장기간 시장에 나오지 않았던 매물이 호가를 낮춰 출회되거나, 이미 내놓은 매물의 가격을 한 차례 더 조정하는 사례가 나타나고 있습니다. 매수자들도 4월 말로 갈수록 가격을 더 낮춘 ‘초급매’가 나올 것으로 기대하며 매수 결정을 미루는 관망세를 보이고 있습니다.
시나리오 2: 5월 이후 ‘매물 잠김’ 현상
역설적으로, 5월 9일 이후에는 거래가 급격히 위축될 가능성이 높습니다. 중과 적용 시 실효세율이 80% 안팎까지 치솟는 구조에서 추가 매도는 사실상 의미를 잃기 때문입니다. EBN뉴스에 따르면 시장에서는 유예 종료 이후 매도 포기와 증여 전환, 장기 보유가 동시에 늘어나며 **거래 가능한 매물이 급감하는 ‘동결 국면’**에 진입할 것으로 전망하고 있습니다.
과거 문재인 정부 때에도 양도세 중과를 시행했지만, 다주택자들이 ‘버티기’로 대응하면서 오히려 매물이 잠기고 집값이 올랐던 전례가 있습니다.
시나리오 3: 증여·저가 양도 급증
매도도 보유도 부담스러운 다주택자들 사이에서 자녀에게 증여하거나 저가 양도하는 전략이 급부상하고 있습니다. 상속세 및 증여세법상 매매 신고가액이 최근 3개월 내 실거래가보다 30% 또는 3억 원 낮은 금액 범위 내에서는 증여세가 부과되지 않는 점을 활용하는 것입니다.
다만 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 취득세가 **12%**로 대폭 상승하므로, 양도세 중과와 증여세·취득세를 종합적으로 비교해야 합니다.
다주택자가 지금 당장 해야 할 것
체크리스트
| 순서 | 항목 | 세부 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 보유 주택 현황 점검 | 세법상 주택 수 확인 (분양권·입주권·주거용 오피스텔도 포함될 수 있음) |
| 2 | 조정대상지역 해당 여부 확인 | 비규제지역 주택은 중과 대상 아님 |
| 3 | 양도차익 시뮬레이션 | 유예 기간 내 매도 vs 중과 적용 후 매도 세액 비교 |
| 4 | 매도 순서 결정 | 양도차익이 적은 주택(일명 ‘못난이 매물’)부터 먼저 정리 |
| 5 | 5월 9일 전 계약 체결 | 지역별 잔금 유예 기간(4~6개월) 활용 |
| 6 | 일시적 2주택 비과세 특례 확인 | 이사·상속 등으로 일시적 2주택인 경우 중과 제외 가능 |
| 7 | 증여 vs 매도 비교 | 취득세 중과(12%), 이월과세(10년) 등 종합 비교 |
| 8 | 세무 전문가 상담 | 개별 상황에 맞는 맞춤 절세 전략 수립 |
핵심 절세 포인트
첫째, 차익이 적은 주택부터 먼저 매도하세요. 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄이면, 나중에 남은 ‘똘똘한 한 채’는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받거나 장기보유특별공제를 극대화할 수 있습니다.
둘째, 분할 양도를 고려하세요. 양도소득세는 누진세율 구조이므로 여러 채를 같은 해에 팔면 과세표준이 합산되어 높은 세율이 적용됩니다. 가능하다면 과세연도를 분산하는 것이 유리합니다.
셋째, 잔금 유예 기간을 전략적으로 활용하세요. 5월 9일까지 계약만 체결하면 강남 3구·용산은 4개월, 그 외 지역은 6개월의 잔금 기한이 부여됩니다. 이 기간을 활용해 매수자와의 협상 여유를 확보할 수 있습니다.
1주택자는 어떻게 되나
1세대 1주택자는 이번 정책과 직접적인 관련이 없습니다. 실거래가 12억 원 이하 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)한 1주택자는 양도세 비과세 혜택이 그대로 유지됩니다. 다만 12억 원 초과분에 대해서는 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제를 통해 세 부담을 줄일 수 있습니다.
남은 변수: 국회의 법 개정 가능성
현재 정부 내에서는 다주택 양도세 중과 제도 자체를 폐지하고 기본세율로 환원하는 법 개정안도 논의되고 있습니다. 2026년 2월 4일 정부가 발표한 부동산 양도세 제도 개편안에는 2003년부터 22년간 유지된 징벌적 과세 체계를 폐지하자는 내용이 포함되어 있습니다.
그러나 이는 국회 의결이 필요한 사안이며, 여야 간 입장 차이가 커서 5월 9일 전까지 법 개정이 완료될 가능성은 낮다는 것이 중론입니다. 따라서 다주택자로서는 법 개정 기대에 기대기보다 현행 일정(5월 9일 유예 종료)을 기준으로 대비하는 것이 안전합니다.
맺으며: D-87일, 타이밍이 전부다
2026년 부동산 시장의 최대 분수령은 5월 9일입니다. 이 날짜를 기점으로 다주택자의 세금 부담은 2~3배로 뛰어오르며, 단 하루 차이로 수억 원의 세금 차이가 발생합니다.
지금은 관망할 때가 아닙니다. 보유 주택 현황을 점검하고, 세무 전문가와 상담하여 최적의 매도 타이밍과 순서를 결정해야 합니다. 정부가 마련한 4~6개월 잔금 유예 기간은 다주택자에게 주어진 마지막 기회이자, 시장에 주는 연착륙의 시간입니다.
4월로 갈수록 매물 경쟁이 심화되고 급매가 집중될 가능성이 높으므로, 매도를 결심했다면 가능한 빨리 움직이는 것이 유리합니다. 반대로 매수를 고려하는 실수요자라면, 4~5월 급매물 시장에서 기회를 포착할 수 있을 것입니다.
이 글은 2026년 2월 12일 기준 재정경제부·국토교통부 합동 브리핑 내용, 한국경제, 머니투데이, 서울신문, KB국민은행, 토스뱅크, 이코노미조선, EBN뉴스 등의 보도를 기반으로 작성되었습니다. 실제 세액 계산은 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.